[도시계획]용도지역 ‧ 용도지구 ‧ 용도구역
도시계획에 있어 토지이용계획의 실현 방법 중 규제를 통한 간접적 실현 수단으로서 용도지역 ‧ 용도지구 ‧ 용도구역의 지정 ‧ 변경을 통한 방법이 있습니다. 이러한 용도지역 ‧ 용도지구 ‧ 용도구역은 ‘도시 ‧ 군관리계획’을 통하여 구체화되고 실현되는데, 우리가 살고 있는 한국의 모든 땅은 용도지역이 반드시 지정되어 있다고 볼 수 있습니다.
※ 도시 ‧ 군관리계획 : 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 개발‧정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관 등에 관한 계획(보통 ‘도시관리계획’으로 자주 불리며, 자세한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제4호를 참고하세요^^)
도시계획의 가장 원론적인 내용 중 하나로서 [실무노트]편에서도 말씀드린 토지이용계획확인원 열람을 통해서 내가 지금 서있는 땅의 정보를 파악하는데 있어 반드시 알고 있어야 할 토지규제와 관련된 내용입니다.
이는 '지구단위계획' 수립 시 용도지역에 따라 건축물의 건폐율, 용적률의 제한 사항이 있으므로 건축계획 수립 시 중요한 확인 사항이라 할 수 있습니다.
※ 지구단위계획 : 도시‧군계획 수립대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적‧계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시‧군관리계획(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제5호를 참고하세요^^)
링크 참조
[토지이용]내가 지금 서있는 땅의 정보는? feat.토지이용규제정보서비스
그럼 본격적으로 용도지역 ‧ 용도지구 ‧ 용도구역의 정의와 분류에 대해서 간단히 정리해 보겠습니다.
1. 용도지역
: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적‧능률적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시‧군관리계획으로 결정하는 지역
| 대분류(4개) | 중분류(9개) | 소분류(21개) |
| 도시지역 | 주거지역 | 제1ㆍ2종 전용, 제1ㆍ2ㆍ3종 일반, 준주거 |
| 상업지역 | 중심, 일반, 근린, 유통 | |
| 공업지역 | 전용, 일반, 준 | |
| 녹지지역 | 보전, 생산, 자연 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 보전관리 |
| 생산관리지역 | 생산관리 | |
| 계획관리지역 | 계획관리 | |
| 농림지역 | 농림지역 | 농림 |
| 자연환경보전지역 | 자연환경보전지역 | 자연환경보전 |
그리고 용도지구 및 용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도 등에 있어서 용도지역의 제한을 강화 또는 완화 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키거나 장래 토지이용을 종합적으로 조정ㆍ관리하는 역할을 담당합니다.
2. 용도지구
: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고, 경관‧안전 등을 도모하기 위하여 도시‧군관리계획으로 결정하는 지역
| 구 분 | 세 분 |
| 경관지구 | 자연, 시가지, 특화 : 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 명명됩니다. 이하 같습니다. |
| 고도지구 | - |
| 방화지구 | - |
| 방재지구 | 시가지, 자연 |
| 보호지구 | 역사문화환경, 중요시설물, 생태계 |
| 취락지구 | 자연, 집단 |
| 개발진흥지구 | 주거, 산업ㆍ유통, 관광ㆍ휴양, 복합, 특정 |
| 특정용도제한지구 | - |
| 복합용도지구 | - |
3. 용도구역
: 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정‧관리 등을 위하여 도시‧군관리계획으로 결정하는 지역
| 구역명 | 지정목적 |
| 개발제한구역 | 도시의 무질서한 확산 방지와 도시주변 자연환경 보전 |
| 도시자연공원구역 | 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 ‧ 휴식공간을 제공 |
| 시가화조정구역 | 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적 도시개발 도모 |
| 수산자원보호구역 | 수산자원의 보호 ‧ 육성 |
| 입지규제최소구역 | 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성 |
위의 용도지역은 상호 중복지정이 불가하며, 지역과 지구, 지구와 지구는 중복지정이 가능합니다.
앞으로 이 이론 내용은 향후 포스팅 될 [이론편], [실무노트] 카테고리에서도 자주 언급될 사항이며, 관련 분야 비전공자라도 부동산에 관심이 많은 분들에게 도움이 될 기본 이론내용이라 할 수 있습니다.
그럼 다음 포스팅에서 만나요.^^